2025년 분양권 전매 시 양도세와 취득세 이중 부담 정리 – 실수요자와 투자자 모두 필독
2025년 분양권 전매 시 양도세와 취득세 이중 부담 정리 – 실수요자와 투자자 모두 필독
분양권 전매는 투자자들에게 인기 있는 방식이었지만,
2021년부터 양도소득세 강화, 2023년부터 취득세 규정 확대 등으로
2025년에도 여전히 “양도세 + 취득세” 이중과세 구조가 유지되고 있습니다.
이번 글에서는 2025년 기준 분양권 양도 시 발생하는 세금 구조, 전매 제한 조건, 절세 포인트를 정리해드립니다.
1. 분양권 전매란?
분양계약을 체결한 상태에서 잔금을 내기 전에 제3자에게 권리를 넘기는 행위를 말합니다.
전매는 ‘완공 전 되팔기’ 개념으로, 실물 자산이 아닌 권리 자체의 양도이기 때문에
부동산보다 더 높은 세율이 적용될 수 있습니다.
2. 2025년 분양권 양도 시 적용 세금
① 양도소득세
- 분양권은 부동산이 아닌 기타자산으로 분류
- 2025년에도 단일세율 45% 적용 (비사업용 토지와 동일하게 중과)
예시
- 분양가: 5억 원
- 프리미엄: 1억 원
- 취득가액: 5억
- 양도가액: 6억
- 양도차익: 1억 → 세율 45% → 약 4,500만 원 + 지방세 10% 별도
단, 1세대 1분양권만 보유하고 실수요자 요건 충족 시 중과세율 배제 가능
② 취득세
- 2023년부터 분양권 양도 시 양수인이 잔금일 기준 주택 수로 과세
- 1주택 양도 후 1순위 청약 받은 분양권은 1주택으로 인정, 중과세 피할 수 있음
- 하지만 양도 받은 분양권은 1주택자가 취득해도 조정지역이면 8~12% 중과세 가능
3. 전매제한 조건 요약 (2025년 기준)
지역 전매 제한 여부
| 투기과열지구 | 계약 후 10년 전매 금지 (일반공급 기준) |
| 조정대상지역 | 최대 3~5년 제한 |
| 비규제지역 | 계약 즉시 전매 가능 |
※ 청약 유형·무주택 여부·소득 기준 등에 따라 다르게 적용
4. 절세 전략 팁
✅ 전매 시기 조절
→ 계약 후 전매 제한이 끝나는 시점에 맞춰 비과세 실수요 조건 검토
✅ 양도세 시뮬레이션 필수
→ 단일세율 45% 적용되므로, 양도보다 직접 취득 후 매도 전략이 유리한 경우 많음
✅ 실수요 요건 충족 시 신고
→ 무주택자, 신혼부부 등은 실수요자 조건 충족 시 중과세 면제 가능
✅ 청약 가점 높이기 위해 분양권 매입보다는 직접 청약 권장
5. 자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 분양권도 부동산처럼 장기보유특별공제가 되나요?
→ 아니요. 분양권은 기타자산으로 간주되어 장특공제 적용 제외입니다.
Q2. 분양권 양도 시 실제로 세무조사가 많이 이루어지나요?
→ 투기과열지구 분양권 전매는 국토부-국세청 공동 감시 대상입니다.
Q3. 전매로 받은 분양권을 나중에 입주 후 매도할 경우, 세금은 어떻게 계산되나요?
→ 취득일은 잔금일 기준, 보유기간은 입주 후부터 계산,
→ 매도 시 일반 주택과 동일하게 양도소득세/장특공제 적용 가능
마무리
2025년에도 분양권 전매는 투자 측면에서는 양도세 중과, 취득세 중과가 함께 적용되는 고위험 거래입니다.
실수요 목적이 아닌 경우 세금 부담이 크므로,
양도보다 입주 후 장기 보유 전략이 현실적인 절세 방법일 수 있습니다.