2025년 부동산 증여세 계산법과 절세 전략 – 가족 간 증여할 때 꼭 알아야 할 것들

 

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2025년 부동산 증여세 계산법과 절세 전략 – 가족 간 증여할 때 꼭 알아야 할 것들

부동산 시장에서 가족 간 거래가 늘면서 **“증여가 양도보다 유리할까?”**라는 질문이 자주 나옵니다.
특히 자녀에게 미리 아파트를 물려주거나, 배우자 명의로 변경하려는 경우,
증여세 부담과 절세 전략을 함께 고려해야 합니다.

이번 글에서는 2025년 기준 부동산 증여세 계산 구조와
합법적으로 세금 부담을 줄이는 실전 전략까지 정리해드립니다.

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1. 부동산 증여세란?

증여세는 타인에게 무상으로 재산을 이전받을 때 받는 사람(수증자)이 내는 세금입니다.
부동산을 포함해 현금, 채권, 지분 등 모든 자산이 대상입니다.

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2. 2025년 증여세 기본 계산 공식

과세표준 = 시가(공시가 또는 감정가) – 증여재산공제  
증여세 = 과세표준 × 세율 – 누진공제

과세표준 구간 세율 누진공제

1억 이하	10%	0
1~5억	20%	1,000만 원
5~10억	30%	6,000만 원
10~30억	40%	1억 6,000만 원
30억 초과	50%	4억 6,000만 원

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3. 증여재산공제 한도 (2025년 기준)

관계 공제 금액

부모 → 자녀	5,000만 원 (미성년자: 2,000만 원)
배우자 → 배우자	6억 원
기타 친족	1,000만 원

※ 10년 내 누적 금액 기준 / 자녀 2명일 경우 각각 공제 가능

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4. 실전 예시 – 아파트 증여 시 세금 계산

• 아버지가 성인 자녀에게 6억 원 상당 아파트 증여
• 공시가격 기준, 시가 인정
• 공제: 5,000만 원
• 과세표준: 6억 – 5,000만 = 5억 5,000만 원
• 세액:
  → 5~10억 구간이므로
  → 5.5억 × 30% – 6,000만 원 = 약 1억 5백만 원

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5. 절세 전략 5가지

✅ 1. 10년 주기 증여 분산

• 증여재산공제는 10년간 1회 인정 → 여러 회 나누면 세율도 낮아짐

✅ 2. 부담부증여 활용

• 기존 대출 또는 전세보증금을 승계하면서 증여
• 양도+증여로 나눠 과세되므로 양도세 공제 혜택 활용 가능

✅ 3. 배우자 증여 우선 고려

• 배우자 증여공제는 6억 원 → 고가주택 이전 시 가장 유리

✅ 4. 시가보다 공시가격 활용

• 거래가가 아닌 공시가격 또는 감정평가가로 과세되는 경우 많음
• 시가보다 낮은 기준으로 평가되면 세금도 절감

✅ 5. 부동산 아닌 현금 증여로 전환

• 집값 상승기에는 현금 증여 후 수증자 매입이 절세에 유리한 경우도 많음

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6. 증여 vs 양도 비교 간단 정리

항목 증여 양도

세금 납세자	수증자(받는 사람)	양도자(주는 사람)
세금 종류	증여세	양도소득세
절세 포인트	공제 한도 / 시기 분산	보유기간 / 1주택 비과세
가족 간 거래 시	절세 유리 (장기 보유 목적일 때)	단기 처분 시는 세금 폭탄 가능

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마무리

부동산 증여는 단순한 명의 이전이 아니라, 세금 구조를 정교하게 설계해야만 절세가 가능한 거래입니다.
특히 자녀나 배우자에게 증여할 경우, 사전 시뮬레이션을 통해 누진세율에 따른 부담을 미리 계산해보는 것이 중요합니다.

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