부동산 양도소득세 계산법 세금은 얼마나?

“집 팔면 세금 얼마 나올까?”

양도소득세는 부동산을 팔 때 생기는 차익(이익)에 대해 부과되는 세금입니다.
하지만 계산 방식이 복잡하고,
보유기간, 거주기간, 장기보유특별공제, 고가주택 여부, 중과세 적용 여부 등
다양한 조건에 따라 세금이 천차만별로 달라집니다.
2025년 기준으로 정확한 양도소득세 계산법과 실전 예시를 알려드립니다.

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🔍 1. 양도소득세 기본 계산 공식

양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비  
과세표준 = 양도차익 – 장기보유특별공제 – 기본공제(250만 원)  
세액 = 과세표준 × 세율 (6%~45%)

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🧾 2. 장기보유특별공제 적용 (2025년 기준)

조건 공제율

보유만 15년	최대 30%
거주 + 보유 15년	최대 80%
단, 1가구 1주택만 적용 가능
→ 다주택자는 장특공 배제

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📊 3. 실전 시뮬레이션 예시

[사례]

• 서울 아파트 매도
• 매입가: 6억
• 매도가: 12억
• 보유 10년 + 거주 10년
• 1가구 1주택, 비과세 요건 일부 초과

① 양도차익 = 12억 – 6억 = 6억
② 장기보유공제 (보유+거주 10년) = 6억 × 40% = 2.4억
③ 과세표준 = 6억 – 2.4억 – 250만 원 = 약 3.575억
④ 예상세액 (세율 약 24%) ≈ 약 8,500만 원

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⚠️ 4. 절세 변수 요약

항목 영향도

보유기간	장기공제 여부 결정
실거주 여부	고공제율 적용 가능
고가주택 여부	비과세 or 일부 과세 갈림
주택 수	중과세율 적용 여부 결정
분양권, 상가	주택과 과세 체계 다름

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📌 5. 양도소득세 절세 전략

• 1가구 1주택 비과세 요건 충족 → 세금 0원 가능
• 고가주택은 시가 12억 기준 초과분만 과세
• 부부 공동명의 → 양도차익 분산
• 장기보유 + 실거주 요건 충족 후 매도
• 필요경비 증빙 (중개수수료, 인테리어 비용 등) 철저히 확보

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✅ 정리

양도세는 계산식 자체는 단순하지만,
적용 조건과 공제 항목이 매우 복잡한 세목입니다.
특히 1주택자라고 해도 가격이 올라간 상태라면 과세 대상이 될 수 있으므로
매도 전 세액 시뮬레이션을 꼭 해보고 결정하는 것이 유리합니다.

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